Art. 9 Direzione della gestione immobiliare

¹ Nella loro sfera di competenza, gli OCI sono responsabili della direzione strategica, tattica e operativa della gestione immobiliare.

^1bis Tengono conto in modo equilibrato, durante tutte le fasi della gestione immobiliare, delle tre dimensioni della sostenibilità, ossia della dimensione sociale, di quella economica e di quella ambientale. Ai sensi dell’articolo 27, il DFF emana istruzioni sulla gestione sostenibile degli immobili. Tali istruzioni e le corrispondenti raccomandazioni della Conferenza di coordinamento degli organi della costruzione e degli immobili dei committenti pubblici (KBOB)¹⁸ sono determinanti per l’attuazione della gestione sostenibile degli immobili.¹⁹

² Nell’ambito della direzione strategica, essi adempiono segnatamente i seguenti compiti:

a.: esame dei bisogni: esaminano i bisogni segnalati dal profilo della legalità, dell’opportunità, della normazione, dell’ottimizzazione dei processi aziendali, della redditività e della finanziabilità;
b.: pianificazione e gestione degli investimenti: pianificano e gestiscono i crediti d’impegno e i crediti a preventivo;
c.: gestione del portafoglio immobiliare: definiscono strategie, concezioni globali, direttive e strumenti di supervisione per ottimizzare il rapporto costi-benefici del portafoglio immobiliare della Confederazione;
d.: trasparenza dei costi: assicurano la trasparenza dei costi rendendo conto dei costi effettivi della Confederazione in qualità di proprietario e possessore d’immobili, come pure quale committente della costruzione, gestore ed esercente d’immobili;
e.: pianificazione pluriennale ed elaborazione degli obiettivi: nel quadro di una pianificazione pluriennale continua, elaborano gli obiettivi strategici e, in sintonia con questi ultimi, definiscono annualmente gli obiettivi operativi.
f.²⁰: ...

³ Nell’ambito della direzione tattica dei progetti gli OCI adempiono segnatamente i seguenti compiti:

a.

rapporto sullo stato: gli OCI allestiscono un rapporto sullo stato a scadenze definite, contenente i seguenti elementi:

1.: confronto tra la situazione attuale e la situazione auspicata,
2.: pronostico fino alla conclusione del progetto,
3.: valutazione delle cause delle divergenze tra la situazione attuale e la situazione auspicata, come pure delle opportunità e dei rischi,
4.: proposte di provvedimenti di direzione atti a conseguire gli obiettivi,
5.: eventuali proposte di modifica del progetto (allontanamento dall’obiettivo/correzione dell’obiettivo).

b.

supervisione dei progetti: gli OCI impiegano strumenti di supervisione atti a gestire i singoli progetti;

c.

rapporti periodici: gli OCI mettono a punto, a scadenza semestrale, un rapporto periodico con commento quale controllo dei crediti d’impegno e dei crediti a preventivo.

d.

indagini (audit): il Dipartimento di cui fanno parte gli OCI può predisporre la realizzazione di indagini per tutti i progetti e i processi della gestione immobiliare. Il DFF è competente per le indagini del portafoglio immobiliare dei PF.

⁴ Nell’ambito della direzione operativa, gli OCI adempiono segnatamente i seguenti compiti:

a.²¹: messa a disposizione di immobili, disinvestimento degli immobili e gestione commerciale degli edifici: in particolare la gestione degli acquisti comprese le cooperazioni negli acquisti, la gestione dei locali e delle superfici, la contabilità relativa alle opere e agli immobili e la gestione dei contratti. L’UFCL e armasuisse tengono conto delle disposizioni relative al controllo gestionale degli acquisti dell’ordinanza del 24 ottobre 2012²² concernente l’organizzazione degli acquisti pubblici dell’Amministrazione federale.
b.: gestione tecnica degli edifici: in particolare la gestione della manutenzione, la gestione tecnica aziendale, la gestione dell’energia e dei provvedimenti di sicurezza.;
c.: gestione dell’infrastruttura degli edifici: in particolare l’acquisto, la prestazione, il coordinamento e la sorveglianza di tutti i servizi necessari alla gestione quotidiana degli edifici;
d.: studi preliminari e progettazione: direzione delle diverse fasi relative agli studi di fattibilità, alle definizioni di progetti, alle procedure di selezione, ai progetti preliminari, ai progetti di costruzione, alle procedure d’autorizzazione e ai progetti di pubblicazione. L’ottimizzazione dei costi del ciclo di vita di un edificio dev’essere considerata in tutte le fasi di progetto;
e.: bando di concorso e realizzazione: direzione delle diverse fasi relative al bando di concorso, al confronto delle offerte, all’aggiudicazione, ai progetti d’esecuzione, all’esecuzione, alla messa in servizio e alla conclusione dei lavori in considerazione dei costi del ciclo di vita di un edificio;
f.: utilizzazione delle risorse: gli OCI mettono in atto una gestione delle risorse e dell’ambiente e allestiscono un rapporto periodico sull’utilizzazione delle risorse (calore, elettricità, acqua, rifiuti) per ogni superficie che richiede un consumo energetico e per ogni edificio del parco immobiliare rilevante ai fini di una valutazione affidabile, nonché sui provvedimenti pianificati. Gli OCI rendono disponibili tali informazioni alle OU interessate nell’ambito del programma RUMBA (gestione delle risorse e dell’ambiente).

¹⁸ www.kbob.ch > Pubblicazioni / Raccomandazioni / Modelli di contratti > Costruire in modo sostenibile

¹⁹ Introdotto dal n. I dell’O del 25 nov. 2015, in vigore dal 1° gen. 2016 (RU 2015 5023).

²⁰ Abrogata dal n. I dell’O del 25 nov. 2015, con effetto dal 1° gen. 2016 (RU 2015 5023).

²¹ Nuovo testo giusta l’art. 39 cpv. 2 dell’O del 24 ott. 2012 concernente l’organizzazione degli acquisti pubblici dell’Amministrazione federale, in vigore dal 1° gen. 2013 (RU 2012 5935).

²² RS 172.056.15

Art. 9 Steuerung des Immobilienmanagements

¹ Die BLO sind in ihrem Zuständigkeitsbereich verantwortlich für die strategische, die dispositive und die operative Steuerung des Immobilienmanagements.

^1bis Sie berücksichtigen in allen Phasen des Immobilienmanagements in ausgewogener Weise die drei Nachhaltigkeitsdimensionen Gesellschaft, Wirtschaft und Umwelt. Das EFD erlässt im Sinne von Artikel 27 Weisungen über das nachhaltige Immobilienmanagement. Diese und die entsprechenden Empfehlungen der Koordinationskonferenz der Bau- und Liegenschaftsorgane der öffentlichen Bauherren (KBOB)¹⁹ sind für die Umsetzung des nachhaltigen Immobilienmanagements massgebend.²⁰

² Im Bereich der strategischen Steuerung erfüllen die BLO insbesondere folgende Aufgaben:

a.: Bedürfnisüberprüfung: Sie überprüfen die angemeldeten Bedürfnisse auf Rechtmässigkeit, Zweckmässigkeit, Standards, Optimierung der betrieblichen Abläufe, Wirtschaftlichkeit und Finanzierbarkeit.
b.: Investitionsplanung und -steuerung: Sie planen und steuern die Verpflichtungs- und die Voranschlagskredite.
c.: Immobilien-Portfolio-Management: Sie definieren Strategien, Gesamtkonzepte, Vorgaben und das Controlling zur Kosten-Nutzen-Optimierung des Immobilien-Portfolios des Bundes.
d.: Schaffung von Kostentransparenz: Sie schaffen Kostentransparenz durch den Ausweis der effektiven Kosten des Bundes als Liegenschaftseigentümer und -besitzer sowie als Bauherr, Liegenschaftsbewirtschafter und -betreiber.
e.: Mehrjahresplanung und Zielsetzung: Im Rahmen einer rollenden Mehrjahresplanung erarbeiten sie strategische Ziele und legen, auf diese abgestimmt, jedes Jahr die operativen Ziele fest.
f.²¹: ...

³ Im Bereich der dispositiven Steuerung der Projekte erfüllen die BLO insbesondere folgende Aufgaben:

a.

Statusbericht: Die BLO erstellen in festgelegtem Rhythmus einen Statusbericht mit folgendem Inhalt:

1.: Soll-Ist-Vergleich zum aktuellen Zeitpunkt,
2.: Prognose bis zum Projektabschluss,
3.: Beurteilung der Ursachen von Soll-Ist-Abweichungen sowie Chancen und Risiken,
4.: Vorschläge für Steuerungsmassnahmen zur Zielerreichung,
5.: eventuell Antrag auf Projektänderung (Zielabweichung, Zielkorrektur).

b.

Projektcontrolling: Das Projektcontrolling umfasst den Einsatz von Controllinginstrumenten zur Steuerung der einzelnen Projekte.

c.

Periodisches Reporting: Die BLO erstellen in halbjährlichem Rhythmus ein periodisches Reporting mit Kommentar als Kontrolle der Verpflichtungs- und der Voranschlagskredite.

d.

Auditing: Das jeweilige Departement, dem das BLO angehört, kann die Durchführung von Audits in allen Projekten und Prozessen des Immobilienmanagements anordnen. Für das Auditing des ETH-Immobilienportfolios ist das EFD zuständig.

⁴ Im Bereich der operativen Steuerung erfüllen die BLO insbesondere folgende Aufgaben:

a.²²: Immobilien-Bereitstellung, Immobilien-Desinvestition und kaufmännisches Gebäudemanagement: Dieses umfasst insbesondere das Beschaffungsmanagement einschliesslich Beschaffungskooperationen, das Raum- und Flächenmanagement, die Objektbuchhaltung und das Vertragsmanagement. Das BBL und die armasuisse berücksichtigen dabei die Vorgaben zum Beschaffungscontrolling gemäss der Verordnung vom 24. Oktober 2012²³ über die Organisation des öffentlichen Beschaffungswesens der Bundesverwaltung.
b.: Technisches Gebäudemanagement: Dieses umfasst insbesondere das Instandhaltungsmanagement, die technische Betriebsführung, das Energiemanagement und das Sicherheitsmanagement.
c.: Infrastrukturelles Gebäudemanagement: Dieses umfasst die Beschaffung, Erbringung, Koordination und Überwachung aller Dienste, die für den täglichen Betrieb des Objektes erforderlich sind.
d.: Vorstudien und Projektierung: Führung der Teilphasen Machbarkeitsstudien, Projektdefinitionen, Auswahlverfahren, Vorprojekte, Bauprojekte, Bewilligungsverfahren und Auflageprojekte. Die Optimierung der Lebenszykluskosten eines Gebäudes ist in allen Projektphasen zu berücksichtigen.
e.: Ausschreibung und Realisierung: Führung der Teilphasen Ausschreibungen, Offertvergleiche, Vergaben, Ausführungsprojekte, Ausführung, Inbetriebnahme und Bauabschluss unter Berücksichtigung der Lebenswegkosten.
f.: Ressourcenverbrauch: Die BLO führen ein Ressourcen- und Umweltmanagement und erstellen ein periodisches Reporting über den Ressourcenverbrauch (Wärme, Strom, Wasser, Abfall) pro Energiebezugsfläche und pro Gebäude des für eine aussagekräftige Auswertung relevanten Gebäudebestandes sowie über die geplanten Massnahmen. Den interessierten BO stellen sie diese Informationen im Rahmen des Programms RUMBA (Ressourcen- und Umweltmanagement der Bundesverwaltung) zur Verfügung.

¹⁹ www.kbob.ch > Publikationen / Empfehlungen / Musterverträge > Empfehlungen Nachhaltiges Bauen

²⁰ Eingefügt durch Ziff. I der V vom 25. Nov. 2015, in Kraft seit 1. Jan. 2016 (AS 2015 5023).

²¹ Aufgehoben durch Ziff. I der V vom 25. Nov. 2015, mit Wirkung seit 1. Jan. 2016 (AS 2015 5023).

²² Fassung gemäss Art. 39 Abs. 2 der V vom 24. Okt. 2012 über die Organisation des öffentlichen Beschaffungswesens der Bundesverwaltung, in Kraft seit 1. Jan. 2013 (AS 2012 5935).

²³ SR 172.056.15

Il presente documento non è una pubblicazione ufficiale. Fa unicamente fede la pubblicazione della Cancelleria federale. Ordinanza sulle pubblicazioni ufficiali, OPubl.
Dies ist keine amtliche Veröffentlichung. Massgebend ist allein die Veröffentlichung durch die Bundeskanzlei.