Art. 271a II. Notice served by the landlord

¹ Notice of termination served by the landlord may be challenged in particular where it is given:

a.

because the tenant is asserting claims arising under the lease in good faith;

b.

because the landlord wishes to impose a unilateral amendment of the lease to the tenant’s detriment or to change the rent;

c.

for the sole purpose of inducing the tenant to purchase the leased premises;

d.

during conciliation or court proceedings in connection with the lease, unless the tenant initiated such proceedings in bad faith;

e.

within three years of the conclusion of conciliation or court proceedings in connection with the lease in which the landlord:

1.: was largely unsuccessful,
2.: withdrew or considerably reduced his claim or action,
3.: declined to bring the matter before the court,
4.: reached a settlement or some other compromise with the tenant;

f.

because of changes in the tenant’s family circumstances which do not give rise to any significant disadvantage to the landlord.

²Paragraph 1 let. e. is also applicable where the tenant can produce documents showing that he reached a settlement with the landlord concerning a claim in connection with the lease outside conciliation or court proceedings.

³ Paragraph 1 let. d. and e. are not applicable where notice of termination is given:

a.: because the landlord urgently needs the property for his own use or that of family members or in-laws;
b.: because the tenant is in default on his payments (Art. 257d);
c.: because the tenant is in serious breach of his duty of care and consideration (Art. 257f para. 3 and 4);
d.: as a result of alienation of the leased premises (Art. 261);
e.: for good cause (Art. 266g);
f.: because the tenant is bankrupt (Art. 266h).

Art. 271a II. Kündigung durch den Vermieter

¹ Die Kündigung durch den Vermieter ist insbesondere anfechtbar, wenn sie ausgesprochen wird:

a.

weil der Mieter nach Treu und Glauben Ansprüche aus dem Mietverhältnis geltend macht;

b.

weil der Vermieter eine einseitige Vertragsänderung zu Lasten des Mieters oder eine Mietzinsanpassung durchsetzen will;

c.

allein um den Mieter zum Erwerb der gemieteten Wohnung zu veranlassen;

d.

während eines mit dem Mietverhältnis zusammenhängenden Schlichtungs- oder Gerichtsverfahrens, ausser wenn der Mieter das Verfahren missbräuchlich eingeleitet hat;

e.

vor Ablauf von drei Jahren nach Abschluss eines mit dem Mietverhältnis zusammenhängenden Schlichtungs- oder Gerichtsverfahrens, in dem der Vermieter:

1.: zu einem erheblichen Teil unterlegen ist;
2.: seine Forderung oder Klage zurückgezogen oder erheblich eingeschränkt hat;
3.: auf die Anrufung des Richters verzichtet hat;
4.: mit dem Mieter einen Vergleich geschlossen oder sich sonstwie geeinigt hat;

f.

wegen Änderungen in der familiären Situation des Mieters, aus denen dem Vermieter keine wesentlichen Nachteile entstehen.

² Absatz 1 Buchstabe e ist auch anwendbar, wenn der Mieter durch Schriftstücke nachweisen kann, dass er sich mit dem Vermieter ausserhalb eines Schlichtungs- oder Gerichtsverfahrens über eine Forderung aus dem Mietverhältnis geeinigt hat.

³ Absatz 1 Buchstaben d und e sind nicht anwendbar bei Kündigungen:

a.: wegen dringenden Eigenbedarfs des Vermieters für sich, nahe Verwandte oder Verschwägerte;
b.: wegen Zahlungsrückstand des Mieters (Art. 257d);
c.: wegen schwerer Verletzung der Pflicht des Mieters zu Sorgfalt und Rücksichtnahme (Art. 257f Abs. 3 und 4);
d.: infolge Veräusserung der Sache (Art. 261);
e.: aus wichtigen Gründen (Art. 266g);
f.: wegen Konkurs des Mieters (Art. 266h).

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